Contrato de arrendamiento de vivienda de uso residencial

En este post trataremos los elementos esenciales que ha de contener cualquier contrato de arrendamiento de vivienda de uso residencial.

 

TÍTULO

Parece obvio, pero en muchas ocasiones se nos olvida, por ello procura incluir siempre en el encabezado del documento el tipo de contrato de que se trata, en este caso pondremos CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA DE USO RESIDENCIAL.

LUGAR Y FECHA DE CELEBRACIÓN DEL CONTRATO

Bajo el título del contrato siempre hemos de detallar el lugar y la fecha exacta de celebración del contrato.

PARTES

En este apartado especificaremos todos los datos posibles identificativos de las partes, en este caso ARRENDADOR y ARRENDATARIO.

Mi recomendación es que como mínimo se incluyan los siguientes datos, tanto del ARRENDADOR como del ARRENDATARIO:

-nombre y apellidos completos.

-edad

-estado civil

-domicilio

-documento nacional de identidad o pasaporte

-medios a efectos de comunicaciones (correo electrónico, número de teléfono, etc…)

INTERVINIENTES

Son quienes representan a cada parte en el momento de celebración del contrato. Lo habitual es que cada parte intervenga en su propio nombre y representación, pero también es factible que lo hagan terceros en su nombre.

EXPOSICIÓN

Aquí se detallarán los siguientes aspectos:

  1. La declaración voluntaria del propietario de su efectiva condición de propietario de pleno derecho sobre la vivienda a arrendar. Es interesante redactar la situación física, superficie, Registro de la Propiedad en que está inscrita, referencia catastral, y MUY IMPORTANTE la mención al anexo donde se detalle específicamente los elementos del mobiliario incluidos; así como la condición de ser una vivienda libre de ocupantes al momento de la entrada en vigor del contrato.
  2. El interés del arrendatario en habitar la vivienda en condición de arrendatario, y el interés del arrendador en arrendar la vivienda, así como el acuerdo expreso de ambas partes de la celebración del contrato de arrendamiento en cuestión, y su sujeción al clausulado más adelante detallado.

CLÁUSULAS

En este apartado se harán mención a las condiciones particulares reguladoras del presente contrato, por ello hemos de prestar especial atención a su contenido y asegurarnos de que no contravengan la legislación vigente aplicable, de lo contrario se tendrán por no puestas, y por tanto no podrá solicitarse su aplicación.

Aunque podemos realizar un clausulado tan minucioso como deseemos, de hecho, mientras más completo sea menos problemas futuros nos ahorraremos, habremos de asegurarnos de la inclusión de los siguientes puntos a modo de acuerdo de mínimos:

  • PLAZO: es el periodo de duración del contrato
  • RENOVACIÓN Y PRÓRROGAS: habrán de contenerse las condiciones de renovación y prorrogación del periodo de validez del contrato. Siempre hemos de tener presente que estas condiciones en especial, y el resto de las demás de este contrato en particular vendrán limitadas por la legislación vigente específicamente aplicable, que en este caso será la LAU (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos).
  • PERIODO DE VALIDEZ MÍNIMA: es una medida de garantía para ambas partes, especialmente al ARRENDADOR, por la cual se pacta la vigencia temporal mínima del contrato. Normalmente se suelen añadir las condiciones de desistimiento, y la fórmula de fijación de la cuantía por el incumplimiento del mismo.
  • PRECIO: es la llamada renta, que normalmente se especifica en cuantía anual, aún fijándose su pago proporcional mensual de forma anticipada.

Es trascendental que se fije tanto el periodo de pago, como la forma, así como los conceptos incluidos y no incluidos dentro de la misma, entre los que caben mencionarse por su habitual no especificación a pesar de su trascendencia, los TRIBUTOS a los que está obligado el inmueble.

Tenemos que tener extremadamente claro, cada cuánto tiempo se actualizará la renta, conforme a qué criterio (habitualmente será el índice de Precios al Consumo o IPC) y en qué periodo.

Es también cuestión relevante el detalle de la exigibilidad de la actualización de la renta.

 

Uno de los principales motivos de aparición de desencuentros entre ambas partes es el PAGO DE LA RENTA. Para no dar cabida a la suscitación de suspicacias o controversias, recomiendo encarecidamente la especificación en detalle de los medios de pago de la renta, su acreditación, su periodo máximo de pago, así como las consecuencias devenidas del retraso o impago INJUSTIFICADO de la renta. El ARRENDADOR debe tener presente la adición de los intereses legales del dinero y demás gastos que le generen el impago o retraso en el pago de la renta.

  • PROHIBICIONES: Se podrá aumentar el listado de conductas no permitidas respecto de las recogidas en la LAU.
  • MANTENIMIENTO: llegamos a otro de los puntos críticos de todo contrato de arrendamiento en general, y de vivienda de uso residencial en particular. La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos en sus artículos 21 a 23 hace una tasación bastante completa de la mayoría de supuestos posibles, por ello no creo necesario realizar un mayor desarrollo en este post.
  • OTROS DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LAS PARTES: es aconsejable incluir en elenco adicional de condiciones a cumplir por ambas partes, adicionales a las ya mencionadas y contempladas en la LAU y demás legislación aplicable.
  • FIANZA: quizás uno de los puntos más habitualmente controvertidos, la fianza es una garantía legalmente establecida para el aumento de la seguridad jurídica en el tráfico jurídico. Su estipulación suele fijarse en mensualidades de renta, quedando a la libertad de las partes la cantidad.

En la actualidad hemos de atender a la existencia de normativa autonómica aplicable en cada lugar como límites a la libertad de las partes.

ANEXOS

Son elementos adicionales a los especificados en el contrato que a mi parecer resultan extremadamente útiles, aunque no sean tan frecuentemente utilizados.

De entre todos, destaco el anexo de un inventario con el mobiliario existente en la vivienda a la entrega de esta por parte del ARRENDADOR.

Este anexo además de dotar de mayor seguridad a ambas partes, servirá para hacer una idea real de la situación del mobiliario previa entrada del arrendatario.

Es por ello, que hemos de especificar al detalle todos los elementos existentes, así como realizar una descripción de su estado (podemos acompañar fotografías y vídeos para simplificar y completar este proceso)

FIRMAS

Son la prueba de conformidad y prestación de consentimiento de las partes.

COPIAS

No son un elemento propiamente dicho del contrato, sino su fiel reproducción, que cada parte debiera mantener a su recaudo para su presentación hipotética futura.

Si lo tenemos en formato físico papel, podemos realizar una copia para su guarda en formato digital, aumentando así la simplicidad en su consulta.

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